Sachverständigenbüro Erich Huber
Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert (LF):
Die hierfür zertifizierten Gutachter sind insbesondere qualifiziert für die Bewertung von Standardimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungs-/Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke, insbesondere Wohn- und Geschäftshäuser, gewerblich genutzte Grundstücke, unbebautte Grundstücke für vorgenannte Objektarten sowie Grundstücke mit Rechten und Belastungen etc.) und Spezialimmobilien (Burgen, Schlösser, besondere Büroobjekte, Einkaufszentren, Hotelimmobilien etc.).
Nach Ablauf der Zertifizierungsgültigkeit (fünf Jahre) erfolgt bei Antragsstellung eine Verlängerung der Zertifizierung auf weitere fünf Jahre. Voraussetzung für die Rezertifizierung ist der positive Abschluss der Überwachungsmaßnahmen.
Enteignung im Grundgesetz
Artikel 14 des Grundgesetzes gewährt jedem Bürger ein Recht auf Eigentum, verpflichtet ihn jedoch gleichzeitig, dem Allgemeinwohl zu dienen. Der Gesetzgeber muss individuell die Interessen abwägen und entscheiden, welches Recht Vorrang hat. Eine Enteignung ist somit eine rechtmäßige Entziehung des Eigentums zum Wohle der Allgemeinheit, die durch einen staatlichen Hoheitsakt erfolgt. Sie darf jedoch nur aufgrund eines Gesetzes erfolgen, welches auch die Art und die Höhe der Entschädigung regelt.
Entschädigung und Rechtsschutz
Die Enteignung ist nach Art. 14 Abs. 3 GG nur gegen angemessene Entschädigung zulässig. Die Höhe der Entschädigung wird im Enteignungsverfahren festgesetzt und orientiert sich in der Regel am Verkehrswert des Grundstücks. Darüber hinaus können auch weitere Entschädigungsansprüche bestehen, z. B. für entgangenen Gewinn, Umzugskosten oder Wertminderungen benachbarter Grundstücke. Die Entschädigung soll den enteigneten Eigentümer so stellen, als hätte die Enteignung nicht stattgefunden.
Die Entschädigung orientiert sich in der Regel am Verkehrswert des Grundstücks und soll den enteigneten Eigentümer so stellen, als hätte die Enteignung nicht stattgefunden. Zusätzlich können weitere Entschädigungsansprüche bestehen, z. B. für entgangenen Gewinn, Umzugskosten oder
Fazit:
Für den Sachverständigen bedeutet dies akribische Nachforschungen bei den Behörden und Ämtern, um die Qualität des zu enteignenden Grundstücks (Qualitätsstichtag) mit größtmöglicher Sicherheit feststellen zu können. Anschließend wird dann der Verkehrswert (dieser festgestellten Qualität) zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag sind von der Enteignungsbehörde vorzugeben.
Die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien gehört zu unserer Kernkompetenz. Hierzu gehören insbesondere Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen, Gewerbebetriebe, Umschlaghallen, Produktionshallen, Lagerbetriebe etc.
Diese Objektarten sind häufig gekennzeichnet durch zusätzliche, im Grundbuch eingetragene, Rechte und Belastungen wie z. B. Wohnrechte, Nießbrauch oder ein Leibgeding (Wart und Pflege). Auch Belastungen durch übernommene Abstandsflächen, Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte müssen dabei beachtet und ggf. bewertet werden.
Diese Objektarten sind häufig gekennzeichnet durch zusätzliche, im Grundbuch eingetragene, Rechte und Belastungen wie z. B. Wohnrechte, Nießbrauch oder ein Leibgeding (Wart und Pflege). Auch Belastungen durch übernommene Abstandsflächen, Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte müssen dabei beachtet und ggf. bewertet werden.
Die Besteuerung von Immobilien wird von den Finanzämtern nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.02.1991 (BGBl. I S. 230) zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.12.2023 (BGBl. I S. 411) m. W. v. 01.01.2024) durchgeführt.
Der Steuerpflichtige kann durch die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens i. S. d. § 194 BauGB bereits im Vorfeld die Werte feststellen lassen oder nach Erhalt des Steuerbescheids den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts führen. Hierzu muss dann rechtzeitig Einspruch erhoben werden.
Nicht immer führt die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens i. S. d. 194 BauGB zu einem geringeren Wert; damit hier nicht unnötig Kosten entstehen, ist ein Vorgespräch zu empfehlen.
198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
(1) 1 Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. 2 Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.
(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.
(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.
Ergänzende Hinweise zur Rechtsprechung bei Vorlage des beauftragten Gutachtens beim Finanzamt:
BFH, Urteil vom 10. November 2004 II R 69/01:
„Verkehrswertgutachten unterliegen der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und ggf. der Gerichte)“.
BFH, Urteil vom 03.12.2008 – II R 19/08; FG München:
„Der Nachweis ist jedoch erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl I 1988, 2209) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein“.
Klimaschädigende Immissionen:
Auch wir können klimaschädigende Immissionen nicht gänzlich vermeiden, versuchen aber stets diese auf ein Minimum zu reduzieren ohne unseren Bewertungsauftrag einzuschränken.
Ressourcen:
Zur Vermeidung von Papier bieten wir unseren Kunden die Gutachten auch als Lesefassung im pdf-Format an; so genügt meistens eine ausgedruckte und unterzeichnete Fassung des Gutachtens.
Wir halten unsere Kunden an, die benötigten Unterlagen im pdf-Format zur Verfügung zu stellen.
Zur Vermeidung von eigenen Druckprozessen geben wir unsere Gutachten an eine kleine Druckerei mit der wir eine langjährige Geschäftsbeziehung pflegen. Diese unterliegt unseren Geheimhaltungsvorschriften und kann durch optimierte Prozesse und neueste Geräte umweltfreundlicher Arbeiten.
Nachhaltigkeit:
Dienstleistungen und Produkte eines Sachverständigenbüros sind mit CO2-Emissionen verbunden. Wir sind bundesweit im Auftrag unserer Kunden mit dem PKW unterwegs und uns haben dazu entschlossen die Fahrten zu den Ortsbesichtigungen seit Anfang 2023 mit einem reinen Elektrofahrzeug zurückzulegen.
Der benötigte Strom für die Fahrzeuge sowie für unser Büro wird weitgehend aus einer Photovoltaikanlage gewonnen bzw. vom Stromversorger aus 100% Wasserkraft zur Verfügung gestellt. Auswärts tanken wir vorzugsweise bei Anbietern, die 100% Ökostrom aus Wasserkraft an den HPC-Ladepunkten zur Verfügung stellen.
Die Bewertung von Spezialimmobilien ist vielfältig; zu unseren bundesweiten Bewertungen gehören Freizeitimmobilien, Autohäuser, Baumärkte, Hotelimmobilien, Studentenwohnheime, Logistikimmobilien sowie Burgen und Schlösser.
Eine kleine Abhandlung finden Sie in den Rubriken „Auszeichnungen“ und „Veröffentlichungen“.
Voraussetzung für die öffentliche Bestellung und Vereidigung einer/s Sachverständigen ist Ihre/seine besondere Sachkunde und persönliche Eignung. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sind überdurchschnittliche Kenntnisse, Fähigkeiten und praktische Erfahrungen auf dem betreffenden Sachgebiet erforderlich. Die ordnungsgemäße Ausübung des Berufs ist noch kein ausreichender Nachweis besonderer Sachkunde.
Durch die öffentliche Bestellung der Sachverständigen nach § 36 Gewerbeordnung soll erreicht werden, Gerichten, Behörden, der Wirtschaft und der Allgemeinheit besonders zuverlässige, glaubwürdige und auf einem bestimmten Sachgebiet besonders sachkundige und erfahrene Personen zur Verfügung zu stellen, wenn ein Bedarf hierfür besteht. Die öffentliche Bestellung erleichtert die Suche nach fachlich und persönlich besonders geeigneten Sachverständigen, weil öffentlich bestellte Sachverständige von der bestellenden Institution unter bestimmten Kriterien überprüft sind und ihre Zuverlässigkeit und fachliche Qualifikation auch nach Bestellung und Vereidigung überwacht werden.
Die öffentliche Bestellung erfolgt ausschließlich im öffentlichen Interesse und nicht, um den persönlichen Zielen oder Vorstellungen eines Bewerbers Rechnung zu tragen. Sie ist insbesondere keine Zulassung zu einem Beruf, sondern die Zuerkennung einer besonderen Qualifikation.
Bayerische Gutachterausschussverordnung:
Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch
§ 1 BayGaV – Zuständigkeit
(1) Bei jeder Kreisverwaltungsbehörde besteht für deren Bereich ein Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
(2) Der Gutachterausschuss erfüllt die ihm nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und anderen Rechtsvorschriften übertragenen Aufgaben. Ferner kann er für die Enteignungsbehörde im Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung nach dem Baugesetzbuch den Zustand des Grundstücks vor der Besitzeinweisung feststellen.
(3) Örtlich zuständig ist der Gutachterausschuss, in dessen Bereich das Grundstück liegt. Liegt ein Grundstück im Bereich mehrerer Ausschüsse, ist der Ausschuss zuständig, in dessen Bereich der größere Teil liegt.
§ 2 BayGaV – Zusammensetzung
(1) Der Gutachterausschuss besteht aus dem Vorsitzenden sowie ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Für den Vorsitzenden werden mindestens zwei Stellvertreter berufen.
(2) Der Vorsitzende und dessen Stellvertreter müssen Bedienstete bei der Kreisverwaltungsbehörde sein, für deren Bereich der Ausschuss zuständig ist.
(3) Dem Gutachterausschuss muss ein mit dem Vollzug des Baurechts befasster Angehöriger des öffentlichen Dienstes im Sinn von Art. 53 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 der Bayerischen Bauordnung angehören.
(4) Dem Gutachterausschuss müssen zudem je ein Bediensteter der zuständigen Finanz- und staatlichen Vermessungsbehörde angehören. Diese Gutachter werden ausschließlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Abs. 5 BauGB genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten berufen.
§ 3 BayGaV – Berufung der Gutachter
(1) Die Gutachter werden von der Kreisverwaltungsbehörde berufen, die Gutachter nach § 2 Abs. 4 auf Vorschlag einer vom Staatsministerium der Finanzen und für Heimat bestimmten Behörde.
(2) Zum Gutachter darf nicht berufen werden, wer nach den Vorschriften der Verwaltungsgerichtsordnung vom Amt des ehrenamtlichen Verwaltungsrichters ausgeschlossen ist.
(3) Die Gutachter werden für eine vierjährige Amtsperiode berufen. Ist während der laufenden Amtsperiode eine Neuberufung notwendig, so erfolgt sie für die verbleibende Dauer dieser Amtsperiode. Eine wiederholte Berufung ist möglich.
(4) Für Fälle, bei denen der Vorsitzende sowie dessen Stellvertreter von der Mitwirkung nach § 6 Abs. 4 ausgeschlossen sind, beruft die Kreisverwaltungsbehörde einen anderen Angehörigen des öffentlichen Dienstes als Vorsitzenden.
§ 4 BayGaV – Verpflichtung der ehrenamtlichen Gutachter
(1) Die ehrenamtlichen Gutachter haben vor Beginn der Tätigkeit gegenüber dem Vorsitzenden zu versichern, dass sie ihre Tätigkeit gewissenhaft und unparteiisch ausüben und über die ihnen bekannt gewordenen Tatsachen auch nach Beendigung der Tätigkeit Verschwiegenheit wahren.
(2) Über die Verpflichtung ist eine Niederschrift aufzunehmen.
European Group of Valuer’s Associations (TEGoVA)
Die European Group of Valuer’s Associations (TEGoVA) ist die europäische Organisation nationaler Verbände aus Europa. Sie vereint Immobilienbewerter, die entweder selbständig sind oder bei privaten und öffentlichen Unternehmen, Investmentfonds, Banken oder Regierungsstellen angestellt sind.
Die TEGoVA setzt europäische Maßstäbe für die Anwendung von Bewertungsmethoden, für die Ausbildung und Qualifizierung, sowie für das Corporate Governance in Unternehmen und für die Berufsgrundsätze.
Klimaschädigende Immissionen:
Auch wir können klimaschädigende Immissionen nicht gänzlich vermeiden, versuchen aber stets diese auf ein Minimum zu reduzieren ohne unseren Bewertungsauftrag einzuschränken.
Ressourcen:
Zur Vermeidung von Papier bieten wir unseren Kunden die Gutachten auch als Lesefassung im pdf-Format an; so genügt meistens eine ausgedruckte und unterzeichnete Fassung des Gutachtens.
Wir halten unsere Kunden an, die benötigten Unterlagen im pdf-Format zur Verfügung zu stellen.
Zur Vermeidung von eigenen Druckprozessen geben wir unsere Gutachten an eine kleine Druckerei mit der wir eine langjährige Geschäftsbeziehung pflegen. Diese unterliegt unseren Geheimhaltungsvorschriften und kann durch optimierte Prozesse und neueste Geräte umweltfreundlicher Arbeiten.
Nachhaltigkeit:
Dienstleistungen und Produkte eines Sachverständigenbüros sind mit CO2-Emissionen verbunden. Wir sind bundesweit im Auftrag unserer Kunden mit dem PKW unterwegs und uns haben dazu entschlossen die Fahrten zu den Ortsbesichtigungen seit Anfang 2023 mit einem reinen Elektrofahrzeug zurückzulegen.
Der benötigte Strom für die Fahrzeuge sowie für unser Büro wird weitgehend aus einer Photovoltaikanlage gewonnen bzw. vom Stromversoger aus 100% Wasserkraft zur Verfügung gestellt. Auswärts tanken wir vorzugsweise bei Anbietern, die 100% Ökostrom aus Wasserkraft an den HPC-Ladepunkten zur Verfügung stellen.
Marco Richarz ist der Sohn von Angela und Erich Huber. Er hat ein abgeschlossenes Hochschulstudium in Architektur und Wirtschaft.
Schon zu Beginn seiner beruflichen Laufbahn fand er Begeisterung rund um das Thema Immobilien und Architektur. Während seines Architekturstudiums sammelte er parallel erste Eindrücke in der Grundstücksbewertung im unserem Sachverständigenbüro. Nach einiger Zeit als angestellter Architekt entschied er sich den Fokus auf die Wertermittlung zu legen.
Er betreibt zwischenzeitlich sein eigenes Sachverständigenbüro und arbeitet kollegial mit dem Sachverständigenbüro Erich Huber zusammen. In engem Austausch sind wir gemeinsam auch als Autoren tätig, entwickeln neue Wertermittlungsansätze und diskutieren auf der Basis von langjähriger Erfahrung neue Ideen um die Wertermittlung zu fördern.
Angela Huber hat Grafik-Design an der Hochschule in Augsburg studiert und ist seit mehr als 20 Jahren für die Gestaltung und das Endfinish unserer Gutachten zuständig.
Sie ist meist der erste Ansprechpartner im Büro, bestellt die benötigten Unterlagen bei Auftraggebern und Behörden, bereitet die Verträge vor und erstellt bei den Ortsterminen das Begehungsprotokoll.
Die anschließende Vorbereitung unserer Gutachten erfordert eine verantwortungsvolle und sehr genaue Arbeitsweise; dabei ist Vertraulichkeit oberste Prämisse.
Erich Huber ist Inhaber des Sachverständigenbüro Erich Huber.
Als freischaffender Architekt wurden von 1984 bis 2017 zahlreiche Bauten im privaten und gewerblichen Bereich errichtet.
Als Gesellschafter und Geschäftsführer der „plan-quadrat Immobilien-Management GmbH & Co. KG“ von 1991 bis 2017 wurden die Bereiche Vermietung und Realisation von Mobilfunk – Standorten, Corporate Real Estate Management sowie Projektentwicklung und Projektsteuerung im Bereich Wohn- und Gewerbebau erfolgreich entwickelt.
Erich Huber ist ehrenamtliches Mitglied in vier Gutachterausschüssen; als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken werden Verkehrswertgutachten in den vorstehend aufgeführten Bereichen erstattet.
Beratungsleistungen für Wirtschaftskanzleien und Anwaltshäuser zum Thema Verkehrswerte und Verkehrswertgutachten gehören zum Aufgabenbereich. Gerne biete ich Ihnen mein Fachwissen und meine Erfahrung auch zur Vermeidung von Konflikten im Rahmen einer Mediation an.